سوداګری پور ورکوونکي د هغوی د وینې کمښت کې خورا محتاط دي. څرنګه چې د سوداګریزو پورونو په برخه کې د پیرودونکو شخصي کریډیټ تاریخ لږ تر لږه مهم دی، دوی د پور ورکولو پریکړو کولو لپاره نور معیارونه کاروي. د سوداګریزې ملکیت اخیستل د عاید تولید لپاره پیرودل کیږي، نو د معیارونو څخه یو یې د عاید په نظر کې نیولو سره دی که وګورئ چې دا مناسبه ده چې د پور څخه پیسې ورکړو او پور اخیستونکو ته ګټه واړوي.
کله چې پور ورکوونکي اپارتمان یا څو اړخیزه ملکیت ته ګوري، ایا د ګروي ضمانت ورکول کیږي، او د ډیزاین لپاره د DSCR، یا د پور خدماتو د پوښښ نسبت کارول کیدی شي. دا ساده محاسبه ده، مګر خورا مهم. پور ورکوونکي په واقعیت کې د انفرادي کریډیټ سکور یا د مالکینو تاریخونو سره ډیره اندیښنه نلري. د پانګې اچونې هدف ROI، د پانګې اچونې بیرته راګرځیدنه، او نغدي جریان، نو د نغدو پیسو لومړنۍ اندیښنه ده.
په حقیقت کې، پانګه اچوونکي باید د پور اخیستونکو پاملرنه د دې ډاډ ترلاسه کولو په ارزښت ارزښت ولري چې د اپارتمان پروژې لپاره د نغدو پیسو محاسبه سم دي. دوی به مالي مالیات وګوري چې عاید او لګښتونه ښیي. بیا به دوی وټاکي چې ایا دا شمیرې ښکاري لکه دوی به راتلونکې ته ادامه ورکړي، یا ممکن ممکنه یا خراب شي. کله چې شمیرې ښیي چې د نغدو پیسو مناسبه اندازه به د پور خدمت پوښښ کړي، دا د پانګوونکو لپاره د پانګونې ټاکنه او د ارزښت مهارتونه باوري کوي.
پداسې حال کې چې ډیری ځایونه شتون لري چې څنګه د DSCR محاسبه کولو لپاره د پروژې او د ګمرک پیسې په ځای کې شتون لري، ډیر احتمال لري چې پېرودونکی به پدې پوه شي چې په یوه پروژه کې څومره پور اخیستل کیږي دوی د پیرودلو په نظر کې نیولو سره. پانګه اچوونکي خپل محاسبه کوي او خپل ټاکل شوي پور ورکوونکي ته ګوري ترڅو هغه شمیرې چې دوی ورسره راځي.
دواړه پانګه اچوونکي او پور ورکوونکي په دې اړه یو عمومي هدف لري. ایا پروژه به دومره ګټوره وي چې د پور خدمتونه پوره کړي تر څو مناسب ګټه پاتې شي؟
موږ به دا دوه لارښوونو ته ګورو، اوسني DSCR ترلاسه کول او د پیسو غوښتل شوي DSCR سره د ملکیت ارزونه. دا محاسبه د هغه مقدار څخه ګټه اخلي چې د مشتریانو لږ تر لږه د DSCR 1.20 څخه کار اخلي. بیا به موږ دا بله لار وګرځوو، د DSCR ترلاسه کول.
ستونزه: اوسط
وخت وخت ته اړتیا لري: 20 دقیقې
دلته څنګه دی:
- د خالي کولو او د کریډیټ د ضایعاتو له منځه وړلو وروسته د نغدو پیسو ، یا مجموعي عملیاتي عاید معلومول.
ټولټال 187،000 ډالر / سال - د 9٪ خالي کولو او د کریډیټ ضایع ($ 16،830) = $ 170،170 ډالر
- بیا د NOI یا خالص عملیاتي عایداتو ته د عملیات او مدیریت لپاره د نورو لګښتونو د راټولولو له لارې، د مالیې او بیمې په شمول .
مجموعي عملیاتي عواید - ټول مصرفونه = NOI، یا د خالص عملیاتي عواید
$ 170،170 - 72،470 (لګښتونه) = 97،700 $ NOI
$ 97،700 / 12 میاشتې = 8142 $ / میاشت NOI
- که چیری پور ورکونکی د منلو وړ د DSCR 1.20 کارولو څخه کار واخلی، نو بیا به $ 8142 / میاشتنی میاشت د ګرایس میاشتنی تادیه 1.2 ځله وی. د دې اعظمي تادیه کولو لپاره، اړینه ده چې د 8142 ډالرو 1.2 سره تقسیم کړئ.
د 8142 ډالرو میاشتنۍ خالصه عاید / 1.20 د DSCR لږترلږه = 6785 / د میاشتې تر ټولو لوړه ګمرکي پیسې.
- اوس یوازې دا اړینه ده چې د اوسني نرخونو په اړه څومره پیسې ورکړل شي. که چیرې دا پیرود کولی شي د 30 کال په پور کې 6.875٪ د ګټو شرحه تمه کړي، د ګرایس کیلکټر به موږ ته ووایي چې پور ورکوونکي شاید پدې ملکیت کې شاوخوا 1،032،836 ډالر پور ورکړي، لکه څنګه چې د پور او ګټو شرح به د اصلي او ګټې پیسو پایله ولري د 6785 ډالرو / میاشتې څخه، او لږترلږه 1.20 DSCR.
ډیری د ګرایټ محاسبین به تاسو ته پیسې ورنکړي، د ګټو اندازه او وخت د پور مقدار حساب کړي.
- کله چې موږ پیل کړی و، موږ پوهیږو چې موږ د پیرود شویو پیسو مالتړ کول د DSCR لخوا کارول، لکه څنګه چې موږ پیرودونکي یاست چې اټکل یې کوو چې څومره پیسې یې د پیرود لپاره پور اخیستی وي موږ یې د پیرودلو ارزونه کوو. مګر، راځئ یوازې د DSCR حساب حساب کړو چېرته چې موږ د پروژې اوسنۍ مصارف او د پیسو تادیه پیژني.
$ 223،000 NOI / $ 172،000 د ګروپي کلنۍ تادیات = 1.30 DSCR
1.3 د دې قضیې څخه 1.2 غوره دی، نو شاید ممکن د منلو وړ DSCR. په هرصورت، که چیرې په یوه عملیاتي پروژه کې نوی پور وکارول شي، نو اوسنی نوري به د دې لپاره کارول کیږي لکه څنګه چې موږ یې په لومړي ځل ترسره کړی وو ترڅو وګورو چې د هاوان د اندازه په توګه څه شی شتون لري.
کله چې شمیرې کار کوي، پانګه اچوونکي او پور ورکوونکي کولی شي د پروژې تمویل او راتلونکې ګټور په اړه ښه احساس وکړي.
څه ته اړتیا لرې:
- د ملکیت لپاره د عوایدو او لګښت تفصیلات.
- A د ګروپي کیلکونکی.